La nueva ley local 18 de la ciudad de Nueva York que ha entrado en vigencia en septiembre, es estricta. Y, de aplicarse en su totalidad, podría modificar la estructura turística que se ha instalado en los últimos quince años con la aparición del formato de alquiler temporal en viviendas particulares.
A partir de ahora, quienes quieran rentar su propiedad por corto plazo a través de plataformas como Airbnb, Vrbo o Booking, deberán registrarse en la alcaldía, y se permitirán, como máximo, dos visitantes. Además, el anfitrión deberá vivir en el mismo domicilio donde recibe a los huéspedes y estar presente durante su estadía.
A esto se suma que, si la estancia es de menos de un mes, se prohíbe alquilar apartamentos enteros, aunque se haya cumplido con el registro. Y las sanciones a los propietarios que infrinjan la norma pueden llegar a los 5.000 dólares.
Se espera que esto reduzca en miles las habitaciones y viviendas disponibles para el turismo en la ciudad. Hasta ahora había más de 40.000 sitios de alquiler a través de esta plataforma en Nueva York, de los cuales más de 22.000 eran para corto plazo.
Y si bien la compañía podrá continuar operando en la ciudad, sus representantes lo ven como una “prohibición de facto” de su negocio, y han presentado demandas.
Según la revista Forbes, Airbnb ha ganado 85 millones de dólares netos en 2022 por los alquileres de menos de un mes, superando el 1% de los 8.400 millones de dólares de ingresos anuales de la empresa estadounidense. Un funcionario judicial de la ciudad sostiene que más de la mitad de esos ingresos en NY provienen de actividades ilegales, aunque la cifra es cuestionada por la compañía.
Detrás de la ley
El ayuntamiento neoyorquino calcula que hay más de 10.000 alquileres ilegales de corta duración en la ciudad, y tras una disputa de varios años, ha lanzado esta medida con el objetivo de terminar con esa irregularidad.
Este mercado turístico ha generado graves problemas habitacionales en muchas grandes urbes del mundo. Los precios de los alquileres se disparan, escasean las viviendas, se reduce considerablemente la oferta para residentes que terminan expulsados de sus propios vecindarios e incluso algunas personas terminan viviendo en las calles porque desaparecen las opciones más económicas.
También hay matices. Muchos de los pisos en alquiler pertenecen a sectores adinerados que poseen cientos de alojamientos que contribuyen a la especulación y el aumento de precios, pero, a la vez, hay personas que ofrecen sus viviendas por pocos días para completar los ingresos de una economía limitada o durante sus propias vacaciones, lo que les permite llegar a fin de mes o ayudar a cubrir costos hipotecarios.
Del otro lado, hay una realidad turística que se verá modificada. Muchas veces los alquileres a través de Airbnb o similares son más económicos que los hoteles, y en algunos casos más grande y cómodos también.
“La ciudad está enviando un mensaje claro a millones de visitantes potenciales que ahora tendrán menos opciones de alojamiento cuando visiten la Ciudad de Nueva York: no son bienvenidos”, dijo Theo Yedinsky, director de política global de Airbnb, a la web Wired. En este sentido, Sean Hennessey, profesor de la Universidad de Nueva York, señaló que en una ciudad donde las habitaciones de hotel son pequeñas y caras, esta medida podría “hacer que la ciudad sea un poco menos accesible”.
Nueva York no es la primera en tomar medidas
Esta crisis habitacional provocada por el boom de las viviendas turísticas está lejos de ser exclusiva de Nueva York. Se trata de un panorama que se observa en las grandes ciudades desde hace años.
Durante un tiempo, Berlín prohibió el uso de Airbnb, y luego lo permitió con estrictas normas y fuertes multas. Allí también se necesita un permiso para alquilar propiedades enteras por corto plazo y las segundas residencias pueden alquilarse un máximo de 90 días al año.
En París sólo es posible alquilar la residencia principal 120 días al año, y una oficina de la ciudad persigue a los infractores. En Ámsterdam se permite un máximo de 30 días al año para alquilar sin tramitar permisos, mientras que en Portugal ya no se conceden nuevas autorizaciones para rentar a través de estas compañías.
La ciudad de Dallas ha limitado los alquileres a corto plazo a vecindarios específicos, y en San Francisco, la cantidad de tiempo que alguien puede anunciar toda su residencia para alquilar en Airbnb está limitada a 90 días cada año.
Italia analiza actualmente una normativa a nivel nacional, mientras que Penang, en Malasia, ha introducido recientemente una prohibición.
¿Y España?
Barcelona fue la primera ciudad europea en prohibir el alquiler de habitaciones privadas a corto plazo en el año 2021, según recopila Euronews. Allí las rentas de este tipo se permiten a partir de los 31 días, y se necesita una licencia que habilite el uso turístico de la propiedad, mientras que el alquiler de casas o apartamentos enteros sigue estando permitido con el permiso correspondiente.
Sin embargo, se siguen detectando avisos ilegales y desde el Ayuntamiento se mantienen firmes frente a esta disputa desde hace tiempo. Además, han solicitado al Parlamento Europeo herramientas comunitarias para decidir cuántos pisos turísticos puede haber y en qué zonas, así como para obligar a las plataformas a aportar “datos de calidad”.
Palma, la capital de Mallorca, ha prohibido los alquileres turísticos en edificios de apartamentos y sólo es posible alquilar viviendas unifamiliares, que sean casas aisladas o chalés.
Por su parte, en Valencia hace falta un registro y un informe favorable del ayuntamiento, pero a la vez, las autoridades están luchando en los tribunales para prohibir los alquileres vacacionales de corta duración en su centro histórico.
En tanto, la normativa que rige en Madrid indica que es obligatorio registrar cualquier apartamento turístico o vivienda de uso turístico, pero no hay un límite de días de uso al año a partir del cual se exige una licencia específica, como sí ocurre en otras localidades.
Un estudio publicado en 2022 llamado “Las viviendas turísticas ofertadas por las plataformas online: estado de la cuestión”, elaborado por Armando Ortuño y Juan Luis Jiménez de la Fundación de Estudios de Economía Aplicada, indica que, si bien en muchas localidades es necesario inscribirse en un registro para alquileres temporales, “es el propietario el encargado cumplir la legislación revisando la normativa de cada comunidad autónoma antes de publicar su anuncio, y no la plataforma, lo que lleva a la aparición de numerosos alojamientos ilegales”.
Así, tanto en España como en el resto del mundo, los esfuerzos por regular este tipo de alquileres, que tienen importantes consecuencias en la vida de los vecinos de las grandes ciudades, siguen estando, en la mayoría de los casos, en manos de los ayuntamientos y son pocas las legislaciones nacionales.
No son ni serán, por cierto, disputas fáciles, teniendo en cuenta lo que sucede con plataformas emparentadas, como son los transportes del tipo de Uber, Cabify y otras, que generan posiciones encontradas y tienen tanto grandes defensores como detractores, entre autoridades, usuarios y anfitriones o conductores.